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ねらい目は東京周辺3県の戸建てか 【値ごろ感あり】高騰する都心マンションとは異なる相場
高騰する住宅コストを背景に、東京を脱出し、周辺3県の中核都市に戸建てを買うファミリー層が増えている＝さいたま市浦和区（写真／オープンハウス提供）
一般の世帯には手が届かないほどに高騰している都心の住宅。都心で狭いマンションに住むくらいならと、周辺の中核都市に居を構えようとする動きが出ている。高騰し続ける都心に対し、中核都市の相場では変化も出ているという。
「都心は到底、無理でした」
都内の会社で働く男性（34）は、振り返る。東京都品川区に一人でワンルームのアパートに暮らしていたが、結婚を機に広い戸建てに住もうと決めた。
予算は4500万～5千万円。だが、都心の戸建ては1億円近くし、予算オーバーで手が届かない。そんな時に不動産会社からの紹介で見つけたのが、さいたま市の物件だった。
2階建て5LDKで、価格は約4千万円。「ドンピシャでした」（男性）。しかも、駅周辺にはスーパーやドラッグストアなどが揃っていたのも気に入った。即決し、引き渡しを終え7月末から住みはじめている。
敷地内には駐車場があり、何より20畳近くある広いリビングが気に入っている。
最寄りの駅から徒歩11分。通勤時間は、今までの倍近い約1時間かかるが「許容範囲」と笑顔で話す。
「家の屋根が大きいので、そこで太陽光発電をしたいと思っています」
東京から隣県へ――。
いま、この男性のように、千葉、埼玉、神奈川の周辺3県の中核都市で戸建てを買うファミリー層が増えている。
「背景にあるのが、中古マンションの高騰です」
こう話すのは、不動産販売大手の「オープンハウス」営業推進部次長の山口靖博さんだ。山口さんによれば、10年ほど前までは、都心に住む30歳前後の会社員が結婚をすると、まずそれまで住んでいた近くに「中古マンション」を買い、子どもが生まれて大きくなると「戸建て」を買うケースが多かったという。賃貸からはじまり、中古マンションを経て、最後は郊外の戸建て住宅でアガリとなる「住宅すごろく」だ。
「しかし、今では都心の中古マンションは高騰し、戸建てはもともと高すぎて東京には住めません。そこで、最初から郊外に戸建てを買って移り住む人が増えてきました」（山口さん）
オープンハウスの調査では、東京23区から千葉、埼玉、神奈川などに戸建てを買って移り住む若いファミリー層の割合は18、19年には10～15％程度だったが、20年は20％、21年は25％、22年は30％、23年には25％と増加傾向にある。ちょうど、都内の中古マンション価格が高騰していったのと連動しているという。
「その際も、以前であればそれまで暮らしていた場所から比較的近い場所の物件を買うケースが多くありました。それが、近年はSNSで情報を集めて今まで知らなかった街の魅力に気づき、新たな地に住むことを決める方が増えています」（同）
実際、東京周辺3県の中核都市はいま、「ねらい目」だ。
高騰する住宅コストを背景に、東京を脱出し、周辺3県の中核都市に戸建てを買うファミリー層が増えている＝さいたま市浦和区（写真／オープンハウス提供）
不動産調査会社「東京カンテイ」によると、東京23区の新築戸建ての今年7月の平均価格は1億492万円と1億円を超えたのに対し、横浜市は5553万円、さいたま市は4662万円、千葉市は3762万円だった。
不動産市況の調査・分析を行うアットホームラボ（東京）のデータマーケティング部長・磐前淳子（いわさき・じゅんこ）さんによれば、周辺3県には都心へのアクセスが良好な沿線も多く、コロナ禍でテレワークが定着したことなどから、東京から離れることへの抵抗感は少なくなってきているという。
「郊外の戸建ての最大のメリットは、広さを確保できる点です。東京23区の土地面積の平均値が77.9平方メートルなのに対し、神奈川県（横浜市・川崎市）は106平方メートル、さいたま市は99.6平方メートルとかなり広くなっています。敷地が広いことで車を2台停められるほか、ガーデニングもできるなど活用できます」
しかも今、足元では地価や建築資材、人件費も高騰し、住宅価格が上がってきた。また、金利が上がり住宅ローン負担が増えることへの不安から、消費者が購入をためらうようになった。そうなると住宅が余るため、不動産会社は価格を下げ調整せざるを得ない状況にある、と磐前さんは言う。
不動産情報サービス大手のアットホーム（東京）の調査では、神奈川県（横浜市・川崎市）の今年6月の新築戸建ての平均価格は5236万円だったが、前年同月比マイナス0．7％と3カ月連続で下落した。さいたま市も、同4333万円で同マイナス2．7％と、9カ月連続で下落。千葉県（西部）は、同4206万円で前年同月比こそ横ばいになったが、それまで8カ月連続で下落している。
「東京周辺3県の中核都市の新築戸建て価格は、年内はわずかな下落基調が続くと見ています」（磐前さん）
都心の中古マンション高騰 新築時の3倍超に【リセールバリューが高い駅、上位285発表】
六本木一丁目駅の近くに立つアークヒルズ仙石山レジデンス
新築マンションの高騰に伴い、都市部では中古マンションの高騰も顕著だ。もはや中古でも「億ション」が当たり前になりつつある。10年前に買ったマンションが3倍以上になっているエリアもある。AERA＆AERA dot.の合同企画。AERAでは 2024年9月9日発売号（9月16日号）で特集します。
シリーズ前回はこちら〉〉【注目】「200億円」マンションの衝撃 高騰とまらぬ都心の不動産 23区は平均1億円超え
1億2276万円。不動産調査会社の「東京カンテイ」が公表した、7月の都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）の中古マンションの平均価格（70平方メートル換算）だ。昨年2月に1億円を超え、18カ月連続で上昇し、過去最高の水準が続く。
区別で見ると、最も高かったのは千代田区の1億6859万円。続いて、港区（1億5874万円）、中央区（1億2514万円）、渋谷区（1億2350万円）と、都心6区のうち四つの区が1億円超えだった。
中古マンションがここまで高騰したのはなぜか。
「1988年、89年の頃にそっくりです」
そう話すのは、東京カンテイ上席主任研究員の井出武さんだ。
80年代後半、バブル経済下で地価が急激に高騰し、投資目的で買い手が中古マンションに殺到した。令和の今も、投資マネーが中古マンションに強く流れ込こんでいる、という。
「特に新型コロナウイルスのパンデミックが続く中、2020年に株価が1万8千円程度にまで大暴落しましたが、不動産、特にマンションは微動だにしませんでした。そこで中国や台湾、シンガポールをはじめ、国内外の富裕層や投資家が、マンションへの安心感を持つようになりました」
しかも今、建築コストの増大などで新築マンションは供給数が減少している。そのため、中古マンションに目が向いているという。
都心6区に強くマネーが流れるのは、「絶対的な価値への安心感」（井出さん）。都心6区の中でも千代田区、港区、渋谷区は「都心3区」と呼ばれ、さらに投資の対象になっていると話す。
「都心3区に共通するのが、高級住宅街を持っていることです。千代田区は、番町や麹町。港区は麻布や赤坂、青山など。渋谷区にも松濤や代官山などがあります」
不動産市況の調査・分析を行うアットホームラボ（東京）のデータマーケティング部長・磐前淳子（いわさき・じゅんこ）さんは、こう話す。
「都心6区は、外国人投資家や富裕層といった、いわゆる実需以外の購入意欲が非常に旺盛です。彼らの多くは、将来の売却や賃貸を視野に入れているため、立地や交通のアクセスを重視し、気に入った物件があれば『即決』でいくらであっても買う。それが価格の押し上げにつながっています」
東京カンテイは、12年7月～15年6月に首都圏で新規分譲され、23年7月～24年6月に中古流通した分譲マンションを対象にRVを算出した。
それによれば、首都圏で最もRVが高かった駅は、東京メトロ南北線の「六本木一丁目駅」（港区）の約369％。約10年間で、新築時の実に約3・7倍になった。続いて、東京メトロ有楽町線の「東池袋駅」（豊島区）の304・3％、東京メトロ千代田線の「新御茶ノ水駅」（千代田区）の303・9％、東京メトロ半蔵門線の「半蔵門駅」（千代田区）の297・4％などとなった。
井出さんによれば、上昇した駅に共通するのは「駅近か、もしくは駅直結型のタワー型再開発物件があること」だという。
例えば、六本木一丁目駅には徒歩4分の場所に12年に竣工した地上47階の「アークヒルズ仙石山レジデンス」が立ち、東池袋駅には地下直結の15年に竣工した地上49階の「ブリリアタワー池袋」がそびえる。
「こうした物件が一つでもあれば、10年前は割安感があっても、再開発が評価され高くなっています」
都心の中古マンションの今後の見通しについて井出さんは、「不動産にはネガティブな方向に行く要因はない」としながら、こう話す。
「都心6区の中古マンションは、4月くらいから新規の物件が減っています。投資家たちの多くは金融機関で資金調達し投資をしますが、借入金利が上昇する中、投資利回りとのスプレッド（利回り差）が縮まることを意識しているのだと思います。都心6区の中古マンションのマーケットは、『様子見フェーズ』に入っています」
シリーズ「家が高すぎる」次回はこちら〉〉【次へ続く】住宅ローンの変動金利、10月に引き上げの公算大 それでも固定ではなく変動のままがいい理由とは
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