1月24日、2013年度の与党税制改正大綱がまとまった。自宅の新築や建て替えを考えている人にとって、今回の税制改正大網には見逃せない点がいくつもある。

　まずはその際のポイントから検討してみよう。

　カギは二つ。一つは、14年4月から段階的に上がる消費税だ。消費税は建物に課税され、土地には課税されない。注意しておきたいのは、課税されるのが契約成立時ではなく、引き渡しの時であることだ。

　もう一つのカギは住宅ローン減税だ。年末のローン残高の1％の額を、所得税額や住民税額から差し引くことができる。減税の対象となるローンの限度額は、現在は2千万円で、14年4月から4千万円に拡大する（一般住宅の場合）ので、残高が4千万円なら、年間で40万円の控除が受けられる計算になる。ただし、所得税額が少なければ控除を活用しきれないこともある。

　では、いつ買えばお得なのか。時期を14年1月～17年末までの間で（1）～（3）に区切り、計算してみた。

（1）は14年3月までに入居するパターン。消費税は5％のままだから、3千万円×5％＝150万円。住宅ローン減税の額は、現行制度で最大の200万円（10年間）となる。

（2）は14年4月から15年9月の間に入居した場合。消費税は8％に上がり240万円に。住宅ローン減税の額は、10年間で最大400万円となるが、この場合は約270万円にとどまる。

（3）は、消費税が10％になる15年10月から、住宅ローン減税終了の17年末までに入居した場合。消費税は300万円、住宅ローン減税は（2）と同じ約270万円だ。

　比較すると、入居は早ければ早いほどいいようだが、実はそうとも限らない。仮に、ローンの借入額を5千万円にすると、（1）では消費税が250万円で住宅ローン減税が200万円。（2）はどちらも400万円。（3）は消費税が500万円で住宅ローン減税が400万円。（2）が比較的お得だ。

　このように、ローンの額によって“お得感”には差が出る。ただ、二つのシミュレーションを見る限り、消費税が8％の時期までに入居するのがよさそうだ。

※週刊朝日 2013年2月8日号

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