住宅団地の3割が築40年以上　法改正で団地再生のハードルが下がる

　全国に約3000カ所ある住宅団地。いずれも老朽化が進行中だが、2016年に都市再生特別措置法が改正され建替えがしやすくなった。組合の理事に選任されて困っている人や、運営に頭を悩ませている人の悩みに応える「資産価値を守る！マンション管理・修繕・建替え大全2021」（週刊朝日MOOK）から、抜粋して紹介する。 

【図】住宅団地は再開発手法で建替えもこのように可能に

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　国土交通省が2018年に実施した調査によれば、5ヘクタール以上の規模を持つ住宅団地は全国に約3000あり、そのうち築40年以上の住宅団地が3割を占めるといいます。住人の高齢化、建物の老朽化が進んでいるという点ではほかの分譲マンションと同じです。

　ただし団地の場合は、共有関係が複雑になっているほか、数百戸から1000戸を超えるようなものもあるために、建替え決議が極めて困難であるものも少なくありません。たとえば団地一括建替え決議は、団地全体の5分の4の賛成のほか、各棟の3分の2の賛成が必要なため、多くの住人が住む団地では建替えが困難でした。 

　団地の建替えを行いやすくするために、16年に都市再生特別措置法が改正され、住宅団地については単独で再開発の手法による建替えができるようになりました。すなわち、団地建物所有者の3分の2の賛成で再開発組合を設立できるような改正がされました（図表A）。 

　この改正により、既存の建築物を一部残した再生や、団地の一部に公益施設などを導入するなど、団地のエリア全体を再構成することも実現しやすくなりました。 

■改正法によるマンションや団地の再生 

　20年6月に公布されたのが「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」です。

　改正法は原則として公布日から2年以内の政令指定日の施行を定められています。 

　このうちマンション建替法に関しては、（1）マンションの除却の必要性に係る認定対象の拡充（改正後の同法102条2項）、（2）団地内の要除却認定マンションの敷地またはその借地権の分割を共有者の5分の4以上の多数決により可能とする制度の創設（同115条4項）などが講じられました（図表B）。