ここで注意すべき点が2つある。1つ目は、5年ルールや125％ルールが適用されるのは元利均等返済のみである点だ。金利変更に合わせて返済額が見直される元金均等返済方式の場合は、金利上昇に伴い、毎月の返済額が高くなる可能性がある。
また、金融機関によって5年ルールと125％ルールがない金融機関がある点にも注意が必要だ。
2つ目は、急激な金利上昇があった場合に、「未払い利息」が発生する可能性がある点だ。5年ルールや125％ルールはあくまで毎月の返済負担を軽減するための措置であり、ローン総返済額を減らすものではない。金利上昇に伴い、毎月の返済額を利息が上回った場合、一般的には最終返済月に未払い利息と残りの元本をまとめて支払うことになるのだ。
ただし先述したとおり、日本の金利が125％ルールが追いつかないほど上昇することは考えにくい。未払い利息に関してはあくまで「可能性がある」と認識しておく程度でよさそうだ。
5年ごとに金利0.5%上昇で総返済額は約742万円増加
ここで、10年後の変動金利が1％台になる程度に住宅ローン返済中に金利が上昇した場合の返済額の変化をシミュレーションしてみよう。
【条件】
借入総額：4000万円
当初の借入金利：0.4％（年）
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済
※便宜上、金融機関によって大きく異なる融資手数料や保証料などの諸経費は含まない
【ケース1】
適用金利が0.4％のまま変わらない場合
毎月の返済額：10万2076円
総返済額： 4287万1761円
【ケース2】
適用金利が5年ごとに0.3％ずつ上がる場合
総返済額：4719万1973円
