野村昌二
日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA 5月29日号では「限界マンション」を大特集。
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タダであげるからもらってくれないか──。
新潟県湯沢町。越後湯沢駅からほど近いリゾートマンション（リゾマン）の管理組合理事長を務める男性（67）は、真剣な表情で話す。あまり利用しないのに管理費などを支払うのがもったいないから、希望者がいれば無料であげてもいいという所有者がいるのだという。
建物は築30年で、全200戸近く。他にもマンションには、管理費未納となり組合が買い取って所有する部屋が5戸ある。広さは25平方メートルで、25万円で売り出したが、一向に売れないのだという。男性は言う。
「組合が所有する部屋の管理費や固定資産税は組合の自己負担。管理費などは5戸で年間120万円近く。組合財政は悪化する一方です」
街中のマンションだけでない。今、リゾマンも限界化への道をたどっている。入居者の少ない「お化けマンション」が増えているのだ。
長年管理会社を経営し、マンション問題に詳しい堀堯夫（たかお）さん（70）が言う。
「都心の分譲マンションと同じ。管理組合の機能不全が要因です」
リゾマンのこうした現象は、箱根など一部例外を除いて全国的に見られる。加えて、湯沢には雪国ならではの問題があると話す。
「湯沢の場合、スキーブームが冷めると所有者の利用もマンションへの関心も減りました。所有は自己責任。それなのに、管理は次第に他人任せとなっていきました」（堀さん）
●10万円でも売れない
リゾマンは、1980年代後半のバブル期、避暑地やスキーブームに乗り全国で建設が相次いだ。湯沢は、自然環境に恵まれ首都圏から2時間以内というアクセスのよさから、バブル期に次々と58棟のリゾマンが建てられた。温水プールや温泉を備えた2千万～3千万円もする物件が分譲すれば即完売。それが、資産価値はすっかり下がり、いまや、「湯沢のリゾマンは車より安い」（地元の不動産業者）。
湯沢の町を歩くと、リゾマンの「売買」の看板が立ち、放置されたままのリゾマンも目につく。町の不動産会社のサイトでは30平方メートル前後の物件が「10万円」で売られていた。空室が埋まらず、維持費も集まらず放置されれば、街はゴーストタウンになりかねない。リゾマンを再生するにはどうすればいいか。
先の堀さんは、管理組合が主体性を持ち、資産を生かす発想を持つことが大事だと説く。
「そのためにも、支出を見直し、外部への委託費や、プールなどの共用付帯施設の利用見直しも必要です」
冒頭の男性は、堀さんの力を借りて立て直しに尽力中だ。隣り合った25平方メートルの部屋の壁の一部を取り払い1戸にリノベーションして床面積を倍増し、3世代で湯沢に来てもらう環境をつくりたいという。男性は意欲を見せる。
「うちをリゾマン活性化のモデル事例にしたい」
（編集部・野村昌二）
※AERA 2017年5月29日号
ジェーン・スー
西崎彩智
ゲッターズ飯田
