人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル (1/2) 〈AERA〉|AERA dot. (アエラドット)

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人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル

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山口亮子AERA#住宅
不動産市場全体を見渡すと、かつての過熱ぶりはなく、投資のプロは冷静だ。一方でアパート建設はブームに。写真はさいたま市内(撮影/編集部・山口亮子)

不動産市場全体を見渡すと、かつての過熱ぶりはなく、投資のプロは冷静だ。一方でアパート建設はブームに。写真はさいたま市内(撮影/編集部・山口亮子)

 日本にマンションが誕生して60年以上。今も年に10万戸ずつ増えている。たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増している。何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA 5月29日号では「限界マンション」を大特集。

 近年、人口減少が問題視されているにもかかわらず、全国的にアパート建設は増加の一途をたどっている。そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも起きているという――。

*   *   *
「この辺りはアパートがじゃんじゃん建っている。アパートの建設会社の名刺が毎日のようにポストに入っていますよ」

 さいたま市の浦和美園駅周辺。土地を所有する60代男性は、建設が相次ぐ現状に困惑気味だ。実際、街中はどこに行っても工事音が聞こえてくる。

 駅周辺は、約320ヘクタールの土地区画整理事業を中心に新市街地形成をしている最中だ。多くの農地が市街化区域になり、固定資産税がけた違いに跳ね上がった。金食い虫の遊休地を持てあます農家に、アパート建設業者が節税効果と利回りを“売り”に営業攻勢をかけ、次々と建設。だが新築でも場所によっては空室物件も目立つという。

「今後は人口がどんどん減るのに、アパート建設会社は受注を取ると、その隣へと営業をかけていく。危なっかしいことをすると思って見ています」(先の男性)

●需給踏まえぬ“活況”

 建設ブームは全国的だ。日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21%増の3兆7860億円。比較可能な10年以降で最高。金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録している。

 活況の背景にはいくつか理由がある。15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、節税目的の建設に踏み切る地主が増加。マイナス金利下の金融機関の融資先として、比較的高い利幅が見込めるという事情もある。

 そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、賃料収入も安定する「サブリース」だ。建てたアパートを業者が一括して借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料を大家に保証する仕組みで、貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、そこにサブリース業者が介在する。


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