不動産バブル“2度崩壊”の危機　どう乗り越える？

　バブル崩壊と言うと、90年代初めの株や土地の暴落を想像する人も多いだろう。08年のリーマン・ショックなど経済危機もあった。

【図表】東京23区で多いのは？主な都市の生産緑地面積はこちら

　
　だが、これまでと異なるのは、立て続けに2度崩壊の危機を迎えそうなことだ。足元の危機が過ぎても、「2022年問題」がやってくる。

　都市部を歩いていると、マンションや住宅に囲まれるように残された農地に出くわす。所有者が農業を続けることを条件に、税金の優遇措置を受けられる「生産緑地」だ。都市部の農地を残そうと92年に導入され、30年間の税優遇を認めてきた。

　全国に東京ドーム約2900個分に相当する1万3442ヘクタール（15年度）ある。その中でも東京都は約4分の1を占める。生産緑地の大半は22年に優遇期間がいったん終了するため、一斉に売りに出される可能性があるのだ。主な都市の生産緑地の表を見てほしい。東京都練馬区や世田谷区など23区内や、横浜市や名古屋市、京都市などにも広く残っている。

　国は農業を続けやすくするなど対策をとろうとしているが、後継者不足もあって農地が宅地化する流れは止められそうにない。

　不動産運用コンサルティングのオラガ総研の牧野知弘社長は、

「市場に甚大な影響を与える可能性が高い。所有者の多くは高齢化しており、売って宅地化するでしょう。激増する空き家も含め不動産は供給過多で、価格が大きく下落すると思われます」

　と値崩れは避けられないとみている。

　空き家は世帯数の減少と住宅数の増加によって、急増すると予測されている。野村総合研究所によると、総住宅数に占める空き家率は13年は13.5％。新築の制限や住宅用途以外への有効活用などが進まなければ、23年には21.1％、33年には30.4％まで上昇するとしている。「3軒に1軒が空き家の時代」が迫っているのだ。

　バブル崩壊の荒波をどう乗り越えるべきか。