郊外の大規模ファミリーマンションが価格下落しやすい理由 (1/2) 〈ダイヤモンド・オンライン〉|AERA dot. (アエラドット)

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郊外の大規模ファミリーマンションが価格下落しやすい理由

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※写真はイメージです(GettyImages)

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「もうマンションを買ってもいいかな。でも損はしたくないし、ローンも怖い」。

 そんなあなたが買うべきは、「60平方メートル前後」×「駅徒歩7分以内」×「2001年以降完成」のマンションしかありません。

 70~80平方メートルに比べ、60平方メートルは価格が手ごろで、売ることや貸すことになったときでも、“守備範囲が広い”ので「売りやすく、貸しやすい」のです。

 入居を希望する人たちは「夫婦2人」から「子ども1人の夫婦」に加え、「夫婦と小さな子ども2人」、「シニア」、「1人暮らし」、「兄弟姉妹」、「母子または父子家庭」などと、非常に幅広いのです。自ら住む層だけではなく、「不動産投資」や「相続税対策」などの需要もあります。

 書き手は、「不動産ひと筋30年! 12000人と面談し、成約件数は6000件以上」という圧倒的なキャリアを持つ後藤一仁氏。不動産仲介会社の“現役”社長です。「不動産を通じて、1人でも多くの人に幸せになってほしい」という願いが込められた『マンションを買うなら60m2にしなさい』の著者でもあります。

 「損をしない、戦略的なマンション選び」を語ってもらいます。

●郊外のファミリーマンションの弱点とは?

 私のもとには、これから家を購入するために相談に見える人が多いのですが、一方で、「他の不動産会社で購入したが、価格が大幅に下落。住宅ローン残高に満たず、売るに売れなくなり、助けを求める人」もいらっしゃいます。

 そのようなケースは、「郊外・駅遠の80平方メートル以上の3LDK」などがほとんどです。2例あげます。

●【事例1】価格下落の連鎖が起きた

・購入者の情報:46歳と44歳の夫婦、子ども2人

・物件情報:購入価格3000万円、85平方メートル、3LDK、駅徒歩17分

・なぜ思うような価格で売れないのか:不人気路線の各駅停車駅で、徒歩17分と価格が維持しにくいエリアだったため。加えて、郊外型の大規模ファミリーマンションだったため、他の住人と売却時期が重なってしまい、売却を急いでいる住人が価格を下げ、価格下落の連鎖が起きた。郊外型の大規模ファミリーマンションは、住民層が同じような年代になりがちで、売却時期(子どもの独立等)が重なる場合が多く、価格下落リスクが高い

●【事例2】買物施設の撤退&小学校の統合

・購入者の情報:36歳の夫婦、子ども1人

・物件情報:購入価格3180万円、91平方メートル、4LDK、駅徒歩25分(バス利用)

・なぜ思うような価格で売れないのか:準都心ではあるが駅から遠く、交通の便は主にバス。購入時は近くにあった大型買物施設が撤退してしまい、生活利便性が極めて不便なエリアになった。加えて、近所の小学校も統合されてなくなり、ファミリー層から敬遠されるエリアになった

 資産性のない物件を購入すると、その家に縛られ、住宅ローンの返済に追われるような人生になります。

 今後の人口減少・少子高齢化が加速する日本で、新たに住宅を購入し、安心して暮らしていくためには、月々の負担(固定費)はできる限り抑え、「売れなくなったり貸せなくなったりすることにより、その家(マンション)に縛られてしまうリスク」「住宅ローン破綻のリスク」を回避することが大切です。

 今までのように「家を買うなら、70~80平方メートル以上の広さは必要」といった価値観に縛られてはいけません。もっと自由でフレキシブルな考え方が必要なのです。


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