山下和之
マンションの価格上昇が止まらない。一方で、販売が低調とのデータも公表されている。不動産市場はいま、必ずしも価格＝市場価値とは言えない状態だ。AERA2020年2月24日号は、完売までの日数を比較することで、隠された「本当の価値」を読み解く。
【図を見る】新築マンションの販売にかかった日数で「本当の人気エリア」を分析！
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「こんなに上がってるの！？」
都内の会社員女性（40）は昨年、マンション購入を考え、価格を見て驚いた。
「5年ほど前にも検討したのですが、将来結婚すると邪魔になるかもと思って手を出さなかったんです。改めて調べたら、新築時に3800万円で気になっていた部屋が、4500万円で売りに出されていました」
同じグレードの新築マンションは5千万円を超え、とても手が出ない。駅から離れたエリアや古い物件も調べ始めたが、
「マンションを持つことに憧れはあるけれど、わざわざ不便な物件を買う必要もない。このまま賃貸でいいか……」
マンションの値上がりが止まらない。不動産経済研究所によると、2019年に首都圏で売り出された新築マンションの平均価格は5980万円で、前年比1.9％上昇。バブル最盛期以来29年ぶりの水準となった。一方、発売から1カ月の契約率は62.6％にとどまり、4年連続で好不調の目安とされる7割を下回った。10月には42.6％というバブル崩壊以来の数字も記録した。
モノの値段は需要と供給のバランスで決まる。それが経済の大原則のはず。ならば、売れていないのに価格が上がり続けるのはおかしい。現在の不動産市場では、価格が必ずしも市場価値を反映していないのではないか。だとしたら、知りたいのは「本当の価値」だ。
2014～18年の5年間に売り出された新築マンションの販売にかかった日数を、東京カンテイのデータを元にアエラが独自に分析した。例えば東京23区でみると、最も短い墨田区は販売開始から平均22日で完売しているのに対し、江戸川区は平均143日かかっていることがわかる。さいたま市は228日とさらに長い。
ほかに販売日数が長いのは、首都圏では川崎市（168日）、練馬区（142日）、目黒区（136日）、横浜市（135日）、杉並区（132日）など。中でも目黒区や杉並区は、14～18年の5年間の平均価格が7千万円を超えており、価格からみれば「超人気エリア」のはずなのに、意外な結果となった。
川口穣
ノンフィクションライター、AERA記者。著書『防災アプリ特務機関NERV 最強の災害情報インフラをつくったホワイトハッカーの10年』（平凡社）で第21回新潮ドキュメント賞候補。宮城県石巻市の災害公営住宅向け無料情報紙「石巻復興きずな新聞」副編集長も務める。
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